Permiso o Licencia
El tipo de permiso o licencia de obras a solicitar depende del ayuntamiento del cual depende la vivienda. Además, cada consistorio requiere un tipo de permiso según el tipo de obra y cada licencia supone una cantidad de documentación y un precio distintos
Para facilitar el entendimiento de los trámites que implica una reforma, hemos realizado la siguiente sección:
¿Qué es una Obra Menor?
Son obras menores todas aquellas que, por razón de su sencillez técnica y escasa entidad constructiva y económica, puedan ser consideradas como tales, incluidas las de modificación de la disposición interior de los edificios. No se consideran obras menores aquellas que impliquen modificación de usos. En ningún caso, las obras menores supondrán alteración de volumen o superficie construida, reestructuración, modificación sustancial de elementos arquitectónicos o comunes de un inmueble, del número de viviendas o locales que fueron autorizados por la licencia originaria del edificio, ni afectarán a la estructura (pilares, vigas, etc.), o al diseño exterior ni mermarán las condiciones de habitabilidad o seguridad en el edificio o instalación.
Hasta la entrada en vigor de la nueva ley del suelo de Sevilla y Baleares, para ejecutar obras urbanísticas se podía solicitar una licencia para obra mayor o para obra menor. Pero desde el 29 de mayo de 2014 ha desaparecido la licencia de obra menor y ahora, junto al único tipo de licencia urbanística que existe, se ha creado la figura de la comunicación previa.
¿Qué es una Obra Mayor?
Se entiende por OBRA MAYOR aquellas obras de nueva planta, o de ampliación en superficie, volumen o altura de edificaciones existentes, o rehabilitación integral (no parcial) de edificaciones ya existentes. Asimismo, si las obras afectan a la estructura, diseño exterior, modificaciones de las condiciones de habitabilidad o de seguridad de los edificios e instalaciones será necesaria la presentación de un Asume de dirección de obra por parte de un técnico competente, acompañado de la documentación técnica del cumplimiento de la normativa vigente.
Para solicitar este tipo de licencia, licencia de obra mayor, se requiere Proyecto técnico por triplicado (uno de ellos puede presentarse en formato PDF que deberá estar también visado por el Colegio Profesional), suscrito por facultativo competente y visado por el correspondiente Colegio Oficial.
¿Qué es una comunicación previa?
Es el documento mediante el cual comunicas al ayuntamiento tus datos identificativos y los requisitos establecidos para los trabajos que quieres llevar a cabo de transformación o utilización del suelo o del subsuelo, de parcelación, edificación, demolición de construcciones, ocupación, aprovechamiento o uso relativo a un terreno o inmueble determinado. Con esta comunicación, en la que adjuntas una serie de documentos en función de la tipología de las obras, podrás empezar las obras de forma casi inmediata sin necesidad de esperar una licencia municipal de obras.
¿Qué es una Licencia?
La Licencia es un acto reglado de la Administración Municipal por el cual, previa comprobación de las condiciones establecidas por las normas vigentes, se autoriza al solicitante a edificar, y a desarrollar determinadas actividades. Para su obtención y eficacia es necesario que se produzca previamente una Resolución en sentido favorable.
¿Quién lo puede solicitar?
Personas físicas (particulares), personas jurídicas privadas (empresas, sociedades, asociaciones, entidades) y comunidades de bienes o propietarios, que pretendan efectuar las obras anteriormente indicadas.
¿Cuándo solicitarlo?
Con anterioridad a la ejecución de las obras, que únicamente pueden ser iniciadas cuando la licencia haya sido concedida y notificada al solicitante.
Para poner un poco de orden y resolver dudas qué permisos son necesarios para iniciar una reforma dependiendo de su tipo hemos realizado la siguiente sección:
Reformas de acabados
Cosas como pintar un piso, cambiar el suelo o los alicatados son obras que solo afectan a los acabados de la vivienda. De modo que los permisos que suelen tener que pedirse son solo de carácter informativo, es decir, comunicados de obra.
Reformas que modifican la distribución
Este tipo de reformas implica pasar de dos a tres dormitorios, o cambiar el baño o cocina de lugar. En general, cualquier obra que modifique la distribución anterior y que, por lo tanto, requiera volver a hacer una Cédula de Habitabilidad, deberá obtener la aprobación del ayuntamiento mediante una licencia de obras menor. El arquitecto o decorador deberá tener en cuenta el cumplimiento del Código Técnico de la Edificación (CTE).
Reformas que afectan un elemento comunitario
Los elementos comunitarios son fachadas (abrir una ventana nueva o modificar su tamaño), los elementos estructurales, terrazas, balcones, patios, las paredes que lindan con el vestíbulo (cambiar de lugar la puerta de entrada) o cualquier instalación (bajantes, ventilaciones de las campanas extractoras, etc…). Para este tipo de obra, los ayuntamientos suelen pedir licencias de obra mayor.
Reformas que afectan un elemento estructural
Se entiende por elemento estructural cualquier pilar, viga, pared maestra, suelo, techo (forjado), cubierta, etc. Este tipo de reformas requieren necesariamente de un arquitecto para su realización. Para estas reformas, los ayuntamientos suelen pedir licencias de obra mayor. Puesto que los elementos estructurales pertenecen a la comunidad de propietarios, deberemos pedirle permiso a ésta.
Reformas que implican un cambio de uso de local a vivienda
La normativa urbanística indica los usos que puede tener una parcela (entre muchas otras cosas). Además, en el caso de las viviendas, también se indica qué densidad puede haber, esto es, cuántos pisos puede haber en una misma parcela. Por eso, para poder hacer un cambio de uso de local a vivienda se deberá solicitar una licencia de obra mayor.
